Spesso il desiderio di un cliente acquirente, è quello di una casa in campagna, circondata dal verde. In questo caso, specialmente in Toscana, si possono trovare incantevoli soluzioni, casali in pietra con travi a vista nei soffitti e pavimenti in cotto (toscano o fiorentino), saloni accoglienti con antichi focolari e spazi esterni dove creare angoli suggestivi, immobili con categoria urbanistica rurale e non residenziale.
Questo comporta che il casale rurale possa essere vissuto come seconda casa ma non come abitazione dove portare la propria residenza, la residenza formale deve essere mantenuta altrove. Non potendo trasferire la residenza ed essendo il casale considerato seconda casa, saranno più costose le imposte di acquisto e dovrà essere pagata l’IMU, inoltre tutte le utenze avranno tariffe più alte.
La residenza nel casale rurale come prima casa può essere portata solo se si ha la qualifica IAP (Imprenditore Agricolo Professionale), o di coltivatore diretto.
La soluzione per vivere il casale come prima casa e portarvi la residenza, può essere quella di trasformare il casale da rurale a residenziale. Il mio lavoro di property finder consiste nel dare al cliente tutte le informazioni per valutare se, e in che modo, presentare una offerta di acquisto che identifichi un buon investimento nella trasformazione della categoria catastale.
Trasformare un casale da rurale a residenziale significa intraprendere un percorso burocratico e spesso progettuale oneroso, che richiede una pianificazione accurata; il mio compito è quello di mettere a punto un investimento immobiliare con pre-verifica a tutela totale. Il primo passo è la Due Diligence che parte dalla verifica dallo stato legittimo dell’immobile e dalla fattibilità urbanistica, ogni fase è affidata ai miei partner tecnici di fiducia e da me personalmente supervisionata.
Costi:
- Burocrazia e Tecnici
Parcella del Professionista che redige e gestisce la pratica edilizia, aggiornamento catastale, diritti di segreteria comunali.
- Oneri di Urbanizzazione (carico urbanistico)
Questi costi variano in base al Comune, potrebbero essere ridotti o azzerati in alcuni casi particolari (Legge 105/2024 integrata nel Testo Unico dell’Edilizia).
- Lavori edilizi di adeguamento
Lavori che vanno effettuati per rispettare gli standard igienico-sanitari e di efficientamento energetico. Importante è, prima di promuovere la pratica burocratica per i lavori, eseguire un sopralluogo preliminare con impiantista o ingegnere, per effettuare test volti a stabilire se l’impianto può essere certificato nello standard esistente.
Una volta terminato l’iter, si presenta la Segnalazione Certificata di Agibilità, indispensabile per il cambio di destinazione d’uso in civile abitazione.
Trattandosi di un cambio di destinazione d’uso in residenziale, si può accedere alle detrazioni fiscali nazionali come Bonus Casa al 50%, in caso di seconda casa la detrazione scende al 36%, per la manutenzione straordinaria/restauro conservativo con tetto massimo di spesa di 96.000 euro e all’Ecobonus (riqualificazione energetica) per la sostituzione eventuale di infissi e la coibentazione.
Particolare attenzione va posta alla verifica di vincoli paesaggistici per capire se l’immobile sia soggetto o meno a tutela da parte della Soprintendenza, vincolante per esempio per l’installazione di pannelli fotovoltaici e per tutta una serie di altri interventi.
Perché, una volta svolta accurata verifica, può rivelarsi un ottimo investimento?
L’acquisto di un casale rurale ha un costo relativamente basso, la ristrutturazione e il cambio d’uso generano un aumento del valore di mercato finale che supera ampliamente i costi sostenuti. I casali storici toscani sono beni non riproducibili, sostenuti da un fascino storico che posiziona l’immobile nella fascia di mercato luxury.
Se desideri ricevere informazioni su possibili investimenti in casale rurale, contattami!
Silvia Mussi
