Investire in Ricettività Turistica nel Cuore di Firenze, Senza Fare Errori.

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Il centro storico di Firenze è Patrimonio Mondiale Unesco dal 1982. E’ definito quale “realizzazione artistica unica nel suo genere, un capolavoro d’opera, il risultato di una continua creazione protrattasi per oltre sei secoli”, in grado di esercitare “un’influenza predominante sullo sviluppo architettonico e delle arti monumentali”.

Firenze è stata costruita sul sito di un insediamento etrusco e sulla successiva colonia romana di Florentia (59 a.C.), è diventata, durante il primo periodo mediceo (tra il XV e il XVI secolo), simbolo della rivoluzione rinascimentale raggiungendo livelli di sviluppo economico e culturale straordinari.

L’attuale centro storico si estende su 505 ettari ed è delimitato da ciò che resta delle mura cittadine del XVI secolo; al suo interno un fiorire di meraviglie architettoniche, monumentali, artistiche, ma anche eccellenze artigianali uniche, la magistrale vitalità toscana che si esprime con la  “parlata dialettale” che contraddistingue  simpatia e ospitalità.

Firenze accoglie milioni di turisti ogni anno e nel 2025 ha visto un incremento di presenze del +8,5% rispetto il 2024.  Data questa ottica di forte crescita, per scongiurare il pericolo  dell’Overtourism con la conseguente eccessiva pressione sui servizi,  che avrebbe determinato inevitabilmente una perdita qualitativa, il Comune di Firenze ha introdotto un nuovo piano per le attività ricettive.

Chi intende investire nelle attività ricettive turistiche nel centro di Firenze, deve oggi tenere ben presente la nuova normativa che pone il focus su un turismo sostenibile, per tutelare il patrimonio, il mercato abitativo,  il centro storico e per contrastare l’abusivismo.

 Le nuove regole per gli affitti brevi sono: stop ai nuovi cambi d’uso in zona A (Unesco), requisiti di superficie minima (28 mq), divieto di “keybox” (casseforti esterne per le chiavi), obbligo del Codice Identificativo Nazionale (CIN), ottenimento del codice CIR (Codice Identificativo Regionale), iscrizione nel registro Comunale. Tutte le nuovo regole sono contenute nel piano Operativo (PO) e nel regolamento Affitti Brevi. Dal 2025 il nuovo Regolamento blocca il rilascio di nuove licenze nel centro storico (zona A).  

Questa grande attenzione al settore va a sottolineare un conseguente fattore: la crescita turistica esponenziale che la città culla del Rinascimento sta vivendo. Il mercato della compra-vendita immobiliare degli immobili a vocazione turistica situati in zona UNESCO è più che mai vivo e molti investitori stanno guardando a possibilità concrete di redditività anche a breve termine.

Se poi si intende investire in immobili di pregio, prendendo sempre in esame Firenze quindi una location ad alta domanda, la cosa si fa estremamente interessante perché è proprio la domanda di affitti brevi di lusso, ad avere il maggior successo, con redditività più accentuata rispetto la normale locazione turistica.

La valutazione dell’investimento richiede la valutazione di aspetti quali il ROI (Return on Investment) e il tempo di rientro dall’investimento (Peyback Period). Le fiscalità prevede la cedolare secca e la Partita Iva (sopra i 3 immobili). Oltre a questi due elementi cruciali, servizi altamente specializzati di property management per massimizzare tasso di occupazione e soddisfazione ospiti, gestioni professionali, esperienze personalizzate e l’uso di piattaforme esclusive, sono elementi essenziali.

Prendendo in esame l’investimento in una attività turistico ricettiva, si deve valutare se lo stesso deve includere i muri, quindi l’unità immobiliare, oppure intervenire solo nell’acquisto della Licenza. Nel secondo caso, diversi aspetti vanno messi bene sotto la lente di ingrandimento, come l’esistenza di un contratto di affitto all’interno del quale, con l’acquisto, si entrerebbe in automatico. E’ proprio questo l’aspetto che potrebbe presentare punti di forza o criticità, nel caso,  date dalla sua durata e dalla possibilità di recesso del locatore (per cause gravi, se prima della scadenza – indennità?). E’ sempre bene affidarsi, specialmente per questo tipo di investimento, ad un professionista preparato, per  assistere ed introdurre idonee clausole contrattuali atte a non vanificare gli esborsi.

L’investimento nell’immobiliare turistico ricettivo nel centro storico di Firenze può essere un investimento altamente redditizio ma va affrontato facendosi guidare  per non sprecare tempo in offerte sbagliate e non commettere errori.

 Sono a tua disposizione per sottoporti alcune possibilità e ragionare con te su quali siano le più confacenti alle tue aspettative. Contattami ora!

Silvia Mussi